Czy warto zatrudniać do wyceny mieszkania lub domu rzeczoznawcę majątkowego, czy wystarczy skorzystać z prostego kalkulatora wyceny nieruchomości, jakie funkcjonują na różnych stronach internetowych?
Odpowiedź jest jedna – to zależy…
Zależy przede wszystkim do jakiego celu ma być nam potrzebna wycena nieruchomości, czy jesteśmy gotowi za nią zapłacić (oraz ile zapłacić), jak również jakiego typu nieruchomość ma być wyceniana.
W najbliższych cyklach artykułów postaramy się odpowiedzieć na postawione wyżej kwestie i pokazać zasadnicze różnice pomiędzy wyceną dokonaną przez kalkulator wyceny nieruchomości – tzw. wycena nieruchomości online, a wyceną przygotowaną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (tak – do zostania rzeczoznawcą potrzebne są uprawnienia państwowe).
1. Różnice w sposobach wyceny nieruchomości – wycena mieszkania online, a wycena rzeczoznawcy majątkowego
Pierwszą, najbardziej istotną różnicą pomiędzy tymi sposobami wyceny mieszkań, domów lub też innych
nieruchomości jest fakt, że internetowe kalkulatory do wyceny nieruchomości nie są w stanie wycenić jednego, konkretnego mieszkania wskazanego przez klienta. Owszem w formularzu kontaktowym
wyceny podajemy adres nieruchomości, ale żaden program komputerowy nie jest w stanie zbadać i ocenić stanu wnętrza, sposobu jego wykończenia, czy też stopnia zużycia. W jaki sposób zatem odbywa
się internetowa wycena mieszkania? W bardzo uproszczony, ale bazujący na realnych, rynkowych cenach mieszkań z okolicy. Algorytmy kalkulatorów do wyceny online są często połączone z różnymi
bazami danych, takimi jak np. bazy portali ogłoszeniowych nieruchomości (np. https://www.otodom.pl/,
https://gratka.pl/,
https://www.nieruchomosci-online.pl/,
https://www.domiporta.pl/
oraz wiele, wiele innych), z których to portali zaciągają ceny mieszkań o podobnych parametrach (np. stan wizualny, metraż, liczba pokoi, piętro itp.) do mieszkania, które wpisaliśmy do formularza wyceny. Ceny z portali
ogłoszeniowych są to tzw. ceny ofertowe, tzn. ceny, za jakie chcieliby je sprzedać ich właściciele. A co z realnymi cenami, za które faktycznie dane nieruchomości zostały sprzedane np. po udanych
negocjacjach pomiędzy stronami? Zazwyczaj faktycznie są trochę niższe od cen ofertowych i zwyczajowo mówimy na nie: ceny transakcyjne, czyli rzeczywiste ceny po jakich dokonano transakcji
kupna-sprzedaży danej nieruchomości. Cen transakcyjnych nie znajdziemy na portalach ogłoszeniowych nieruchomości, ale generalnie też są zbierane z rynku i archiwizowane, tyle że przez Narodowy Bank Polski za pośrednictwem Krajowej Administracji Skarbowej, do której każda kancelaria notarialna po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości musi wysłać kilka podstawowych informacji o
odbytej transakcji wraz z ceną sprzedanej nieruchomości. Z tej właśnie bazy cen kupna-sprzedaży, która jest informacją publiczną, tzn. dostępną jawnie, kalkulatory wyceny nieruchomości pobierają dane o
wycenie mieszkań, domów czy gruntów kupionych i sprzedanych w ustalonym okresie czasu w danej okolicy. Następnie te wszystkie dane: ceny ofertowe, ceny transakcyjne oraz inne podane przez klienta w formularzu parametry mieszkania są analizowane i zliczane przez specjalnie zaprogramowane do tego celu algorytmy i wynikiem ich działań oraz obliczeń jest internetowa wycena nieruchomości online, którą klient otrzymuje najczęściej w formie raportu cenowego na maila.
Należy również pamiętać, że tego typu wycena mieszkań online bazuje na algorytmach, które porównują
wskazane w formularzu wyceny mieszkanie do wycen innych podobnych mieszkań wystawionych na sprzedaż, bądź sprzedanych ostatnio w konkretnej okolicy. W związku z tym im więcej te algorytmy mają danych porównawczych, tzn. im więcej ofert oraz transakcji sprzedaży pojawiło się w ostatnim czasie w
danej okolicy, tym dokładniejsza i bardziej rzetelna jest wycena online mieszkania czy domu, którego wartość chcemy w ten sposób poznać. Dla przykładu – w gęsto zamieszkanych dzielnicach dużych miast,
jak np. Gdańsk wycena mieszkania będzie bardziej wiarygodna niż w małych miejscowościach, np na wsi, gdzie tych transakcji odbywa się dużo mniej. W takim przypadku wycena mieszkania online może
być znacznie mniej dokładna lub też kalkulator wyceny nieruchomości wcale nie poda nam szacowanej wartości mieszkania ze względu na zbyt małą ilość danych porównawczych. Zupełnie inaczej wycena mieszkania czy domu odbywa się w przypadku zlecenia takiej czynności
wykwalifikowanemu rzeczoznawcy majątkowemu wyceny nieruchomości. Przede wszystkim musi on podane, konkretne mieszkanie obejrzeć na żywo, zatem dużo dokładniej może ocenić stan wizualny wnętrza, stopień zużycia mebli, elementów, czy też powierzchni w mieszkaniu. A nawet ma możliwość uwzględnienia w swojej wycenie mieszkania nietypowych kwestii, jak np. piękny widok z okna (lub odwrotnie – bardzo brzydki widok z okna), czego żaden kalkulator wyceny nieruchomości online nie jest w stanie policzyć w ramach uproszczonej wyceny online mieszkania. Oczywiście rzeczoznawcy majątkowi też często do swoich kalkulacji, zwanych operatami szacunkowymi, posiłkują się porównaniem wycen okolicznych ofert innych mieszkań dostępnych na rynku – jest to tzw.
metoda porównawcza, ale jeśli w danej okolicy jest bardzo mało lub nie ma takich ofert, to wtedy mogą zastosować tzw. metodę odtworzeniową, w skrócie polegającą na ustaleniu wartości mieszkania lub domu poprzez obliczenie, ile kosztowałoby według obecnych stawek (materiały budowlane oraz robocizna) odtworzenie danej nieruchomości, a potem odejmując od tego jej obecny stopień zużycia.