ODC. 1. Wycena nieruchomości a jej lokalizacja – najważniejszy parametr w wycenie nieruchomości
Najważniejszym i najsilniej wpływającym na wycenę nieruchomości czynnikiem jest jej położenie. Lokalizacja ma tak duży wpływ na wycenę mieszkania, że nawet dwa bardzo podobne do siebie mieszkania pod kątem metrażu, standardu wykończenia, czy również w tym samym rodzaju budynku mogą znacznie różnić się od siebie pod kątem wyceny, jeśli są położone w 2 różnych miejscach. Dla przykładu – wycena mieszkania w Gdańsku na poziomie 1,5 mln złotych to za podobne mieszkanie w Londynie przykładowo – ok. 2 mln euro, a jeszcze dodatkowo wycena nieruchomości będzie się różnić w zależności od dzielnicy w jakiej jest położone. Wycena nieruchomości w Gdańsku potrafi czasem różnić się nawet od 1000 do 5000-7000 zł za m2 lokalu zależnie od dzielnicy, w której jest położony.
Podobnie jest w innych miastach – praktycznie zawsze mieszkania położone w mniej lub bardziej atrakcyjnych dzielnicach, na co wpływa np. odległość od centrum, dostępność komunikacji miejskiej (metro, kolej miejska, tramwaje itp.), czy w dużym stopniu również tzw. prestiżowość dzielnicy, będą się do siebie różniły cenowo, a wycena mieszkania zależnie od jego lokalizacji w danym mieście może być zupełnie inna.
Małe czy duże? – wielkość miejscowości a wycena nieruchomości
Co do zasady im większe miasto, tym wyższa wycena nieruchomości w danej lokalizacji. Tak jak wspomniany wyżej Gdańsk – wycena nieruchomości w tym mieście jest wyższa niż przykładowo wycena nieruchomości w Gdyni, ale nie są to duże różnice pomiędzy wycenami mieszkań, bo miasta te nie różnią się znacząco wielkością (ok. 500 tys. mieszkańców – Gdańsk i ok. 250 tys.: Gdynia) i dodatkowo są bardzo blisko siebie położone. Natomiast od tej reguły zdarzają się wyjątki, i tak na przykład w przypadku wyceny nieruchomości w Sopocie. Średnia wycena nieruchomości Sopot jest droższa zarówno od poziomu wyceny nieruchomości w Gdyni, czy też wyższa nawet niż wycena nieruchomości Gdańsk, pomimo że Sopot jest od obu tych miast znacznie mniejszy – ma ok. 70 tys. mieszkańców. Ta różnica w wycenie nieruchomości (w szczególności zaś w wycenie mieszkań) wynika z typowo turystycznego charakteru Sopotu i zazwyczaj wszędzie tam, gdzie znajduje się jakiś turystyczny rejon, czyli np. nad morzem, w górach, lub w zabytkowych obszarach, dzielnicach czy innych atrakcyjnych turystycznie okolicach wycena nieruchomości jest znacznie wyższa niż wycena nieruchomości w innych rejonach. Dokładnie tak jak w przypadku wyceny nieruchomości w Gdańsku, Gdyni i w Sopocie 🙂
Wielkość miasta, czy miejscowości to oczywiście bardzo ważny czynnik, od którego mocno zależy wycena nieruchomości, ale też sąsiedztwo okolicznych miast wpływa na to, jak będzie wyceniane mieszkanie w danym mieście. Dla przykładu – wycena nieruchomości w Pruszczu Gdańskim (ok. 50 tys. mieszkańców) ze względu na bliskie sąsiedztwo z Gdańskiem i niedaleką odległość od morza (ok. 30 km) jest wyższa niż wycena nieruchomości w Łodzi, któr ajest dużo wiekszym miastem od Pruszcza Gdańskiego (Łódź – ok. 650 tys. mieszkańców).
Otoczenie i sąsiedztwo – jak wycena nieruchomości zmienia się zależnie od okolicy, w której wyceniamy nieruchomość
Jednak niezależnie od tego czy analizujemy wycenę mieszkania w dużym, średnim, czy też w mniejszym mieście, każde miasto niezależnie od swojej wielkości ma tak zwane lepsze lub gorsze dzielnice albo nawet poszczególne ulice. Kto nie chciałby mieszkać w okolicy, gdzie damy są ładne, odmalowane i odświeżone? Za to nikt chyba nie lubi dzielnic, ani obszarów gdzie budynki są zaniedbane, farba odpada, a ulice są dziurawe jak ser szwajcarski. Takie czynniki jak sąsiedztwo innych budynków, parku, stan zadbania okolicy również bardzo mocno wpływają na wycenę nieruchomości w danej okolicy. Czasami wycena mieszkania różni się nawet ze względu na widok z okna lub układ pomieszczeń względem stron świata. Jeżeli mieszkanie jest zlokalizowane niedaleko zabytkowych, turystycznych dzielnic, to wycena nieruchomości w danym rejonie jest zdecydowanie wyższa niż wycena mieszkań rejonach, które nie są tak atrakcyjne do odwiedzania, czy spędzania w nich czasu. Zatem atrakcyjność dzielnicy, odległość od centrum lub innych atrakcji turystycznych, a czasem nawet odległość od centrów handlowych, czy miejsc rozrywki też wpływa na wycenę nieruchomości w danym rejonie. I znowu wezmę jako przykład doskonale znane mi Trójmiasto, gdzie wyceny mieszkań zależnie od dzielnicy, czy okolicy, różnią się od siebie nawet po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy! Dla przykładu wycena nieruchomości w dzielnicy Gdynia – Orłowo, ze względu na bliskość morza, dużą ilość lasów dookoła i bardzo atrakcyjną architekturę w okolicy powoduje, że jest ona zdecydowanie droższa niż na przykład wycena mieszkania w Gdańsku, w dzielnicy Orunia (która notabene jest bardzo historyczną i zabytkową dzielnicą).