OD CZEGO ZALEŻY WYCENA MIESZKANIA – CZĘŚĆ 3.


Wycena mieszkania a jego standard wykończenia
Trzecim najważniejszym kryterium decydującym o tym, jaka jest wycena mieszkania, jest jego standard wykończenia. Mam tu na myśli czy jest to mieszkanie do generalnego remontu, czy wystarczy tylko częściowy remont albo też czy mieszkanie jest gotowe do wprowadzenia bez potrzeby wykonywania w nim remontu. Wycena mieszkania ze względu na jego standard wykończenia sprawia jednak więcej problemów i jest trudniejsza do wykonania niż w przypadku porównywania mieszkań według ich metraży, ponieważ o ile metraż jest dość łatwo mierzalnym parametrem wyceny nieruchomości (chociaż są wyjątki, o
czym była mowa w poprzednim artykule), to standard wykończenia dla każdego może oznaczać coś innego. Na przykład dla jednej osoby mieszkanie, które według niej nadaje się do remontu, to dla innej może oznaczać wnętrze, które po lekkim odświeżeniu nadaje się od razu do zamieszkania. Inny przykład – dla kogoś wysoki standard i luksusowe wnętrze, to dla kogoś innego może być tylko zwykłe, ładne, ale jednak przeciętne wnętrze – wszystko zależy
od tego, kto jest przyzwyczajony do jakiego standardu mieszkania.

Do tego dochodzi kwestia indywidualnego stylu osoby oglądającej mieszkanie – jedni wolą wnętrza w klasycznym, czasem wręcz “retro” stylu – drewniane, zdobione meble, bogate tapety, czy sporą ilość wzorów i kolorów. A inni preferują nowoczesny, minimalistyczny styl, bez dodatkowych ozdób, czy ornamentów.
Co do zasady – im młodsze wnętrze mieszkania lub innej nieruchomości, tym wycena mieszkania statystycznie będzie wyższa. Na przykład – mieszkanie było remontowane 2 lata temu i wszystkie elementy wystroju i wykończenia zostały wymienione, to takie mieszkanie będzie miało zdecydowanie wyższą cenę, niż nawet trochę większe powierzchniowo mieszkanie w tym samym budynku, ale remontowane 20 lat wcześniej. Do tego dochodzi również stopień zużycia wnętrza – czy mówimy tu o czystym i zadbanym mieszkaniu, w którym elementy wystroju nie są uszkodzone, czy o mieszkaniu, które jest zaniedbane, a
sporo rzeczy zostało uszkodzone lub też zużyte i zniszczone. Oczywiście na wycenę mieszkania ma wpływ również zakres i skala wykonanych w nim prac remontowych lub wykończeniowych – zależnie czy był to faktycznie remont generalny, do przysłowiowych “gołych ścian”, czy tylko powierzchowne odświeżenie, jak również to, w jakim obecnie stanie po dokonanych pracach znajduje się mieszkanie, które chcemy wycenić.

Wpływ na wycenę mieszkania, chociaż w ograniczonym stopniu, ma też jakość użytych do wykończenia wnętrza materiałów, czyli przykładowo: panele lub parkiet, kafelki, meble kuchenne, czy armatura łazienkowa. Im lepsze materiały i wyższej jakości sprzęty zostały użyte do wykończenia mieszkania, tym większa szansa, że po paru lub parunastu latach będą mniej zużyte niż ich tańsze odpowiedniki. Natomiast w tym zakresie wszystko sprowadza się do stopnia zużycia, ponieważ nawet bardzo wysokiej klasy i jakości rzeczy, jeśli są mocno zużyte lub też zniszczone, to nie podnoszą wartości mieszkania (przynajmniej
nie w takim stopniu, na jaki liczą właściciele). Wycena mieszkania a rok budowy budynku. Bardzo ważny czynnik wpływający na wycenę nieruchomości, to rok budowy budynku, w którym znajduje się wyceniane mieszkanie. Często ten czynnik bywa pomijany przy wycenie mieszkania dokonywanej samodzielnie przez właściciela nieruchomości, a ma to ogromne znaczenie, w którym roku został zbudowany dany budynek. Oczywiście w przypadku jednego bloku z roku 1972 a sąsiedniego, zbudowanego 2 lata później, czyli w 1974 – nie będzie praktycznie żadnej różnicy wpływającej na wycenę mieszkań mieszczących się w tych budynkach. Gdy jednak weźmiemy pod uwagę blok wybudowany w 1976 roku i porównamy do wybudowanego w 2016 roku, to mieszkania z nowszego budynku będą miały zdecydowanie wyższą wycenę niż te mieszczące się w starszym budynku.

Generalna zasada przy wycenie nieruchomości mówi, że im starsze budownictwo, tym wycena mieszkań w takich budynkach będzie niższa, a ceny tańsze niż porównywalnych powierzchniowo mieszkań mieszczących się w nowszym budownictwie. Zatem dla przykładu wycena mieszkania w Gdańsku w bloku zbudowanym w latach 2010-2020 będzie znacznie wyższa niż wycena podobnego mieszkania w bloku z lat 60-tych, a najtańsze stosunkowo mieszkania można znaleźć w starych kamienicach z lat przedwojennych, chociaż zdarzają się od tej reguły wyjątki. Jeśli zabytkowa kamienica jest odnowiona, zadbana i
wyremontowana, to wyceny mieszkań, które tam się znajdują mogą być wyższe od od wycen mieszkań z bloków budowanych w latach powojennych (ale już raczej nie będzie wyższa niż ceny mieszkań w tzw. nowym budownictwie, czyli budynkach postawionych po ok. 2000 roku – chociaż tu również mogą zdarzyć się wyjątki).

Czyli w przypadku wieku budynku, w którym znajduje się mieszkanie do wyceny to generalna zasada będzie podobna – im starszy budynek, tym wycena mieszkania będzie niższa (choć mogą pojawiać się wyjątki). Oczywiście mówimy tu cały czas o wycenie mieszkań z rynku wtórnego, czyli inaczej rzecz biorąc – używanych. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, czyli świeżo wybudowanych i oddanych pierwszym właścicielom, zasady wyceny takich nieruchomości są nieco inne, ale to już temat na zupełnie oddzielny artykuł.