OD CZEGO ZALEŻY WYCENA MIESZKANIA? – CZĘŚĆ 2.
ODC. 2. – Wycena mieszkania jego powierzchnia/metraż/wielkość
W większości przypadków drugim najważniejszym czynnikiem, który ma najsilniejszy wpływ na wycenę mieszkania jest jego metraż, czyli powierzchnia albo po prostu wielkość. To logiczne, że większe mieszkania będą wyceniane drożej niż mniejsze w tej samej lokalizacji, ponieważ kupując mieszkanie (czy też dom) zawsze płacimy za otrzymaną w ramach transakcji powierzchnię, zatem wycena nieruchomości zawsze będzie ściśle uzależniona od jej powierzchni – czy mówimy tu o mieszkaniach, biurach, domach, lokalach usługowych, obiektach przemysłowych czy też o działkach.
W teorii oznaczać to by mogło, że im większa powierzchnia, tym wyższa wycena nieruchomości – i zazwyczaj faktycznie tak jest. Jednak często, jak to bywa wedle praw rynkowych – im kupujesz czegoś więcej, tym mniej płacisz za sztukę, a w przypadku nieruchomości za metr kwadratowy powierzchni.
Doskonale przykład tej zasady obrazuje wycena mieszkań w Gdańsku, gdzie w tej samej lokalizacji (w jednej dzielnicy, w obrębie paru sąsiadujących ulic) cena
kawalerki o powierzchni 30 metrów kwadratowych, to około 420 000 złotych, czyli 14 000 zł za jeden metr kwadratowy, a mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 42 metry kwadratowe w tej samej lokalizacji jest wyceniane na 500 000 zł, czyli w przeliczeniu jest to 12 500 zł za metr kwadratowy. Gdy zaś pod uwagę weźmiemy wycenę mieszkania 3-pokojowego o powierzchni 56 metrów kwadratowych, która wynosi 630 000 zł, to za metr kwadratowy musimy zapłacić już “tylko” ok. 11 250 zł, a przy 4- pokojowym mieszkaniu o powierzchni 63 metry kwadratowe wycenianym w tej samej okolicy na 690 000 zł, cena za metr spada poniżej 11 000 zł – do wartości 10 900 zł/m2.
Jednak pomimo podanych powyżej różnic w cenach mieszkań za pojedynczy metr kwadratowy, prawdopodobieństwo szybkiej sprzedaży kawalerki bądź mieszkania 2- pokojowego przy dobrze wykonanej wycenie mieszkania jest znacznie większe niż większych powierzchniowo mieszkań 3 lub 4-pokojowych, ponieważ najważniejszym czynnikiem decydującym o zakupie danego mieszkania jest jego łączna cena, dlatego mieszkania o mniejszych powierzchniach generalnie szybciej znajdują nowych nabywców, jeśli mają dobrze policzoną swoją rynkową wartość. Wycena nieruchomości gruntowych, czyli jak to jest z metrażem w przypadku wyceny działek?
Właściwie to bardzo podobnie jak w przypadku wyceny mieszkań. Jeśli mówimy tu działkach/gruntach o stosunkowo niewielkiej powierzchni, jak np. 700-2000 metrów kwadratowych, to dla przykładu wycena takiej nieruchomości w okolicy Gdańska lub Gdyni wynosi ok. 200-400 zł za metr kwadratowy (zależnie od okolicy i konkretnego usytuowania), natomiast dla działek większych, np. powyżej 1 ha (1 hektar = 10 000 metrów kwadratowych), ceny te nie rzadko spadają poniżej 100 zł za metr kwadratowy.
Jest jednak jedna zasadnicza różnica pomiędzy wyceną mieszkań, czy domów, a wyceną działek. O ile mieszkania lub domy zasadniczo służą ich użytkownikom w jednym, podstawowym celu, to działki mogą mieć bardzo różne przeznaczenie i funkcje, np. działki rolne, budowlane, przemysłowe, leśne, siedliskowe, usługowe itp. lub też przeznaczenie mieszane np. działki przemysłowo-usługowe. I to od przeznaczenia konkretnego terenu, na którym nie może powstać nic innego niż obiekty związane z tym przeznaczeniem, zależy wycena danej nieruchomości, nawet dużo bardziej niż od jej powierzchni, ale ten temat rozwiniemy szerzej, osobno w innym artykule.
Wycena mieszkania a jego powierzchnia. Czy każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkania ma taką samą cenę/wartość?
Odpowiadając w skrócie – niekoniecznie, ponieważ najpierw trzeba ustalić, co wchodzi w skład powierzchni wycenianego mieszkania. Czy np. balkon, taras,
ogródek, garaż na samochód, czy piwnica lub komórka lokatorska są częściami mieszkania i podlegają wycenie w taki sam sposób jak jego części główne, takie jak: pokoje, łazienka, kuchnia, czy garderoba? I czy powierzchnię garderoby lub kuchni możemy tak samo wliczać do wyceny mieszkania, jak powierzchnię salonu? A co jeżeli mówimy mieszkaniu dwupoziomowym, w którym część powierzchni zajmują schody, a część górnego poziomu znajduje się pod skosami na tzw. poddaszu? Do tego dochodzą jeszcze pojęcia: powierzchni całkowitej, powierzchni użytkowej, czy powierzchni zabudowy (w przypadku liczenia powierzchni całych budynków) – jak się w tym wszystkim połapać?
Ogólnie rzecz biorąc powierzchnia zabudowy jest łączną sumą wszystkich powierzchni budynku na wszystkich kondygnacjach, uwzględniając również schody,
piwnice, pomieszczenia gospodarcze (np. garaż lub kotłownia) oraz strych/poddasze, nawet jeśli są niezagospodarowane. Do powierzchni zabudowy nie
wlicza się jednak powierzchni balkonów, tarasów, ani ogrodu.
Powierzchnia całkowita jest pojęciem zbliżonym do powierzchni zabudowy, jednak oprócz powierzchni wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach,
zaliczamy do niej balkony, tarasy i inne zabudowane powierzchnie przylegające (np. altana, weranda), jednak bez powierzchni ogrodu. Powierzchnię całkowitą liczymy po obrysie budynku lub mieszkania, zatem wchodzą do niej również powierzchnie ścian zewnętrznych oraz ścianek wewnątrz wycenianej nieruchomości. W przypadku powierzchni całkowitej nie ma znaczenia również wysokość pomieszczeń, zatem poddasze z tzw. skosami liczymy również według powierzchni jego podłogi.
Jednak w kontekście wyceny nieruchomości, najważniejszym kryterium, według którego są wyceniane mieszkania i domu jest powierzchnia użytkowa, czyli
przestrzeń, zagospodarowana do użytkowania i zamieszkania zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej w przypadku wyceny
mieszkania zaliczamy wszystkie pokoje, kuchnie i łazienki (a także garderoby, sauny i inne pomieszczenia pomocnicze), jednak bez wliczania piwnic, strychów (chyba, że owe pomieszczenia są zagospodarowane na cele mieszkalne), garaży, magazynków, balkonów itp. Zatem wycena nieruchomości liczona jest zawsze
według powierzchni użytkowej, natomiast wszelkie pomieszczenia, czy powierzchnie przynależne (jak balkon, garaż lub piwnica) również mają wpływ
na wycenę mieszkania, mimo że nie wchodzą do podstawowego metrażu, od którego liczymy wycenę mieszkania za metr kwadratowy powierzchni.
A jak jest z poddaszem, gdzie mamy skośny dach i różną wysokość w pomieszczeniach? Otóż wg. przepisów budowlanych, które stosuje się również w
przypadku wyceny nieruchomości, jeśli zagospodarowane pomieszczenie ma wysokość 2,2 metra, to wliczamy je do powierzchni użytkowej. Jeśli ma od 1,4 do 2,2 metra wysokości to do powierzchni użytkowej, a tym samym do wyceny mieszkania wliczamy połowę jego faktycznej wysokości, a poniżej 1,4 metra – nie wliczamy wcale.
metrów kwadratowych), ceny te nie rzadko spadają poniżej 100 zł za metr kwadratowy.
Jest jednak jedna zasadnicza różnica pomiędzy wyceną mieszkań, czy domów, a wyceną działek. O ile mieszkania lub domy zasadniczo służą ich użytkownikom w jednym, podstawowym celu, to działki mogą mieć bardzo różne przeznaczenie i funkcje, np. działki rolne, budowlane, przemysłowe, leśne, siedliskowe, usługowe itp. lub też przeznaczenie mieszane np. działki przemysłowo-usługowe. I to od przeznaczenia konkretnego terenu, na którym nie może powstać nic innego niż obiekty związane z tym przeznaczeniem, zależy wycena danej nieruchomości, nawet dużo bardziej niż od jej powierzchni, ale ten temat rozwiniemy szerzej, osobno w innym artykule.
Wycena mieszkania a jego powierzchnia. Czy każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkania ma taką samą cenę/wartość?
Odpowiadając w skrócie – niekoniecznie, ponieważ najpierw trzeba ustalić, co wchodzi w skład powierzchni wycenianego mieszkania. Czy np. balkon, taras,
ogródek, garaż na samochód, czy piwnica lub komórka lokatorska są częściami mieszkania i podlegają wycenie w taki sam sposób jak jego części główne, takie jak: pokoje, łazienka, kuchnia, czy garderoba? I czy powierzchnię garderoby lub kuchni możemy tak samo wliczać do wyceny mieszkania, jak powierzchnię salonu? A co jeżeli mówimy mieszkaniu dwupoziomowym, w którym część powierzchni zajmują schody, a część górnego poziomu znajduje się pod skosami na tzw. poddaszu? Do tego dochodzą jeszcze pojęcia: powierzchni całkowitej, powierzchni użytkowej, czy powierzchni zabudowy (w przypadku liczenia powierzchni całych budynków) – jak się w tym wszystkim połapać? Ogólnie rzecz biorąc powierzchnia zabudowy jest łączną sumą wszystkich
powierzchni budynku na wszystkich kondygnacjach, uwzględniając również schody, piwnice, pomieszczenia gospodarcze (np. garaż lub kotłownia) oraz
strych/poddasze, nawet jeśli są niezagospodarowane. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się jednak powierzchni balkonów, tarasów, ani ogrodu.
Powierzchnia całkowita jest pojęciem zbliżonym do powierzchni zabudowy, jednak oprócz powierzchni wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach,
zaliczamy do niej balkony, tarasy i inne zabudowane powierzchnie przylegające (np. altana, weranda), jednak bez powierzchni ogrodu. Powierzchnię całkowitą liczymy po obrysie budynku lub mieszkania, zatem wchodzą do niej również powierzchnie ścian zewnętrznych oraz ścianek wewnątrz wycenianej nieruchomości. W przypadku powierzchni całkowitej nie ma znaczenia również wysokość pomieszczeń, zatem poddasze z tzw. skosami liczymy również według powierzchni jego podłogi.
Jednak w kontekście wyceny nieruchomości, najważniejszym kryterium, według którego są wyceniane mieszkania i domu jest powierzchnia użytkowa, czyli
przestrzeń, zagospodarowana do użytkowania i zamieszkania zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej w przypadku wyceny
mieszkania zaliczamy wszystkie pokoje, kuchnie i łazienki (a także garderoby, sauny i inne pomieszczenia pomocnicze), jednak bez wliczania piwnic, strychów (chyba, że owe pomieszczenia są zagospodarowane na cele mieszkalne), garaży, magazynków, balkonów itp. Zatem wycena nieruchomości liczona jest zawsze
według powierzchni użytkowej, natomiast wszelkie pomieszczenia, czy powierzchnie przynależne (jak balkon, garaż lub piwnica) również mają wpływ
na wycenę mieszkania, mimo że nie wchodzą do podstawowego metrażu, od którego liczymy wycenę mieszkania za metr kwadratowy powierzchni.
A jak jest z poddaszem, gdzie mamy skośny dach i różną wysokość w pomieszczeniach? Otóż wg. przepisów budowlanych, które stosuje się również w
przypadku wyceny nieruchomości, jeśli zagospodarowane pomieszczenie ma wysokość 2,2 metra, to wliczamy je do powierzchni użytkowej. Jeśli ma od 1,4 do 2,2 metra wysokości to do powierzchni użytkowej, a tym samym do wyceny mieszkania wliczamy połowę jego faktycznej wysokości, a poniżej 1,4 metra – nie wliczamy wcale.